Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible, et vous souhaitez le vendre ? Selon l’emplacement et la taille de la parcelle, il peut être particulièrement intéressant de se rapprocher d’un promoteur immobilier. En plus de vous offrir certaines garanties, cela vous permet en effet de vendre plus facilement, et souvent à un meilleur prix…
Alors pourquoi vendre votre terrain à un promoteur immobilier ? Quelles sont les étapes à suivre pour réussir la vente de votre terrain ? Et à qui s’adresser ?
À qui vendre son terrain constructible ?
Vous souhaitez vendre un terrain constructible ? Plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez d’abord le vendre à un particulier. Après avoir fixé le prix de vente de votre terrain, il vous suffit de diffuser votre annonce sur le marché traditionnel. Vous pouvez l’ajouter sur un site spécialisé dans la vente de biens immobiliers entre particuliers, ou faire appel à une agence immobilière. Ses équipes se chargeront alors de toutes les démarches liées à la vente de votre terrain (estimation du prix de vente, rédaction et diffusion de l’annonce, visites, conclusion de la vente et démarches administratives…).
Vous pouvez aussi envisager de vendre votre parcelle constructible à un aménageur lotisseur. Ce professionnel de l’immobilier est un spécialiste de l’aménagement du foncier. Il achète des grands terrains (privés ou publics) : après les avoir divisés et viabilisés, il les revend en plusieurs lots. Un lotisseur réalise uniquement des divisions foncières : il vend des terrains nus, et ne réalise pas d’opérations de construction sur les parcelles. Pour intéresser un lotisseur, votre terrain à vendre doit être suffisamment vaste. Le lotisseur doit en effet pouvoir le diviser, pour le vendre en plusieurs petits terrains constructibles.
Dernière option : vendre à un promoteur ! Chargé d’opérations clé en main, il achète des terrains sur lesquels il développe des programmes immobiliers. Il peut s’agir de la construction d’immeubles de bureaux, de commerces ou d’entrepôts, de résidences ou de maisons individuelles… Il met ensuite les biens en vente (il réalise une marge généralement comprise entre 7 et 10 %). Pour pouvoir vendre votre terrain à un promoteur, vous devez d’abord vérifier qu’il est bien constructible (il doit lui permettre de réaliser son projet). Vous pouvez ensuite vous adresser à un promoteur local ou national, selon la taille de votre terrain et l’ampleur du projet envisageable.
Pourquoi vendre son terrain à un promoteur ?
Meilleur prix de vente, transaction sécurisée et avantages fiscaux… Vendre votre terrain constructible à un promoteur immobilier vous permet de profiter de nombreux avantages. Explications.
Pour vendre son terrain plus cher
Si vous décidez de vendre votre terrain à un promoteur, vous faites d’abord l’économie des frais d’agence. En effet, vous pouvez contacter directement le ou les professionnels de la promotion, sans avoir besoin de passer par les services d’un agent immobilier. Cela vous évite de diminuer votre prix de vente du montant des frais d’agence.
En général, vous rapprocher d’un promoteur immobilier vous permet aussi de vendre votre terrain plus cher ! Ces professionnels de l’immobilier disposent généralement de fonds propres et de moyens financiers importants. Ils peuvent vous proposer un prix particulièrement attractif pour votre terrain (jusqu’à 30 % de plus). Et si la taille et la localisation de la parcelle lui permettent de réaliser un projet d’envergure, vous pouvez même négocier encore à la hausse ! Le promoteur peut aussi vous proposer de prendre en charge certains frais, ou de réaliser des aménagements nécessaires. Gardez toujours à l’esprit qu’il prend en compte le potentiel constructible de votre terrain, et que celui-ci peut lui permettre de réaliser un projet immobilier très rentable…
Rappel important : lorsque vous vendez à un promoteur, vous signez d’abord une promesse de vente (qui engage notamment les parties à conclure la vente définitive dans un délai déterminé). Votre terrain est réservé au promoteur pendant toute cette période : en contrepartie, il doit verser une indemnité d’immobilisation (5 % du prix de vente). Si la vente n’est pas finalisée dans les délais, vous conservez le montant de cette indemnité.
Pour faciliter et sécuriser la vente
Proposer votre terrain à un promoteur vous permet ensuite de profiter de plusieurs garanties, et d’une transaction sûre et sécurisée. Contrairement aux particuliers, les promoteurs font rarement face à des refus bancaires. Avant de se lancer dans une opération, ces professionnels de l’immobilier étudient toujours sa faisabilité, et s’assurent de pouvoir assurer son financement ! Cela vous évite de longues négociations et des délais d’attente parfois difficiles à gérer.
Le promoteur s’occupe aussi de toutes les démarches administratives liées à la vente de votre terrain. Qu’il s’agisse d’un acteur local ou national, choisissez de préférence un promoteur expérimenté. Cela vous permet d’abord de vous assurer de sa solvabilité. Les négociations et la vente sont également simplifiées, et souvent plus rapides. Et vous évitez aussi les mauvaises surprises ou les imprévus…
Pour profiter d’avantages fiscaux
Si vous vendez votre terrain à un promoteur, vous pouvez aussi profiter d’un abattement fiscal « exceptionnel » sur la plus-value que vous réalisez au moment de la vente. En plus des abattements classiques (pour durée de détention et sous conditions), vous bénéficiez d’un abattement exceptionnel de 70 à 85 % sur la plus-value imposable (85 % si le projet comporte au moins 50 % de logements sociaux).
Pour cela, votre terrain constructible doit être situé en zone tendue (une zone dans laquelle il est difficile de trouver un logement, aussi bien en tant que locataire que futur propriétaire). Vous devez aussi vendre votre terrain à un promoteur qui a pour projet d’y construire des logements. Pour savoir si votre parcelle est située dans une zone tendue, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.
Bon à savoir : au moment des négociations, vous pouvez aussi demander à réinvestir une partie du prix de vente de votre terrain sur le programme immobilier à venir.
Comment bien vendre à un professionnel de l’immobilier ?
Choix du promoteur, étude de faisabilité et négociation du prix de vente, signature de la promesse de vente et signature de l’acte authentique… Vendre votre terrain constructible à un promoteur suppose de respecter plusieurs étapes.
Choisir le bon promoteur
Pour réussir la vente de votre terrain constructible, vous devez d’abord vous assurer de contacter le bon promoteur immobilier.
Vous pouvez faire appel à :
- un promoteur local : ayant l’habitude de monter des opérations sur votre secteur géographique, il connaît parfaitement l’offre et la demande. Il est généralement assez réactif, et vous propose le meilleur prix ;
- un promoteur national : implanté sur l’ensemble du territoire, il est particulièrement solide (et solvable !). Il dispose souvent de fonds propres, qui lui permettent d’acheter plus facilement et plus rapidement votre terrain.
Pour vous assurer de la solidité financière et du sérieux du promoteur, vous pouvez consulter le classement des promoteurs français, publié chaque année par Innovapresse.
Négocier le prix de vente
Après avoir choisi un promoteur, vous pouvez le contacter pour lui proposer votre terrain à vendre. Il peut alors vous demander plusieurs documents ou informations : l’étude de sol géotechnique, un bornage du terrain avec sa superficie exacte, et les diagnostics de risques et de pollution.
Si le projet l’intéresse, le promoteur va étudier sa faisabilité. Pour cela, il fait généralement appel à un bureau d’études et à un architecte. À ses frais, l’étude de faisabilité lui permet de déterminer quel type d’opération il peut réaliser sur votre terrain (selon le PLU de la commune, notamment). Quelle surface de construction au sol et combien de bâtiments autorisés sur la parcelle ? Combien d’étages ? Quel type de construction ? … Cette étude préalable est indispensable pour le promoteur. C’est en effet à ce stade qu’il calcule le nombre de lots qu’il va pouvoir bâtir et commercialiser, et à quel prix il va pouvoir construire. Cela lui permet de déterminer le chiffre d’affaires qu’il va pouvoir réaliser.
Le promoteur vous envoie ensuite une offre d’achat, avec une proposition de prix pour votre terrain. S’il dépend de plusieurs critères immuables (principalement de la localisation et de l’environnement de votre terrain), ce prix prend aussi en compte son potentiel. Et si le prix proposé par le promoteur ne vous semble pas assez intéressant, libre à vous de négocier !
Signer la promesse de vente
Une fois le prix du terrain fixé et accepté par les deux parties (le promoteur et vous-même), vous devez signer une promesse de vente. Elle vous permet de mettre votre accord par écrit, chez le notaire. Vous vous engagez à vendre votre terrain au promoteur, sous certaines conditions (l’obtention du permis de construire, notamment) et à tel prix. La promesse de vente permet au promoteur de « réserver » votre terrain (en échange, il verse une indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre). C’est aussi lui qui règle tous les frais et honoraires relatifs à cet acte notarié.
Après avoir signé la promesse, le promoteur dépose une demande de permis de construire pour le projet qu’il envisage de réaliser sur votre terrain. Le délai de traitement des permis de construire est parfois long. D’autre part, la mairie peut demander des pièces complémentaires, des modifications ou des ajustements, ce qui allonge encore plus la procédure. Il s’écoule généralement plusieurs mois entre la signature de la promesse de vente et l’obtention du permis de construire.
Signer l’acte de vente définitif
Le promoteur a obtenu un permis de construire purgé de tout recours ? Vous pouvez alors signer l’acte de vente définitif de votre terrain. Il s’agit d’un acte authentique, rédigé et signé devant notaire. Une fois l’acte de vente signé, vous recevez le montant du prix de vente de votre terrain constructible.
Vous avez un terrain à vendre ? Vous ne savez pas comment procéder, ni par où commencer ? Découvrez tous nos conseils pour réussir la vente de votre terrain constructible !