Si votre maison est implantée sur un grand terrain, pourquoi ne pas envisager d’en vendre une partie ? Qu’il s’agisse de diminuer des charges d’entretien trop lourdes ou de tirer profit de la vente pour réaliser un autre projet, diviser son terrain pour en vendre une partie peut être une opération très intéressante.
Alors en quoi consiste une division parcellaire exactement ? Quelles sont les étapes à suivre pour diviser le terrain de votre maison ? Et comment procéder ?
Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?
Comme son nom le laisse entendre, réaliser une division parcellaire consiste à découper un grand terrain en plusieurs petites parcelles. En plus d’une rentrée d’argent plus ou moins importante, cette opération peut offrir au propriétaire du terrain d’autres d’avantages…
Diviser son terrain pour en vendre une partie
Vous êtes propriétaire d’un grand terrain nu (non bâti), et vous savez qu’il est constructible ? Vous n’avez pas de projet sur cette parcelle, et vous préférez la vendre ? Il est d’abord possible de mettre en vente la totalité du terrain, qui représente une seule « unité foncière ». Mais vous pouvez aussi envisager de réaliser une division parcellaire. On parle aussi de division foncière.
Cette opération vous permet de découper un grand terrain en plusieurs petits lots constructibles, pour ensuite les vendre séparément. Et elle s’avère généralement bien plus intéressante et rentable ! En effet, les terrains de petite taille se vendent souvent plus vite et plus cher au m2…
Le principe de la division parcellaire vous permet aussi de diviser le terrain de votre maison pour en vendre une partie (sous certaines conditions) ! Cette opération a été facilitée par les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014, pour contenir l’étalement urbain et favoriser l’accès au logement. La loi Alur a en effet supprimé la surface minimale exigée pour un terrain constructible, dans les communes couvertes par un PLU (Plan local d’urbanisme).
Pourquoi vendre une partie de son terrain ?
Vous pouvez envisager de diviser le terrain de votre maison pour en vendre une partie, pour :
- financer un autre projet : vendre une partie de votre terrain vous permet évidemment de gagner de l’argent. Vous pouvez ensuite l’investir dans un autre projet, immobilier ou non. Et pourquoi ne pas utiliser cette rentrée d’argent pour rembourser le crédit immobilier de votre maison ?
- diminuer les charges d’entretien de votre terrain : tailler les haies et tondre la pelouse, entretenir les arbres et les clôtures, vérifier le bon fonctionnement de l’arrosage automatique, nettoyer régulièrement les équipements et aménagements extérieurs… Plus votre terrain est grand, plus son entretien prend du temps ! Le diviser pour en vendre une partie vous permet d’alléger vos charges d’entretien, et de gagner du temps et de l’argent ;
- vendre votre maison plus facilement : vous souhaitez mettre en vente votre maison, mais vous savez que le terrain est trop grand (et que le prix de vente sera trop élevé) ? Diviser votre terrain vous permet de vendre deux biens distincts : une maison sur un terrain de taille raisonnable, et un terrain constructible non bâti. En plus de vendre plus vite, cela vous permet aussi de vendre à un meilleur prix !
Comment diviser le terrain de sa maison ?
Tous les terrains ne peuvent pas être divisés, et la division d’une parcelle suppose de réaliser un certain nombre de démarches. Étude de faisabilité du projet, bornage du terrain et obtention des autorisations administratives… Zoom sur les étapes à respecter pour pouvoir vendre une partie du terrain de votre maison.
Étape n°1 : vérifier la faisabilité de son projet
Avant d’envisager une division parcellaire, vous devez évidemment vous assurer que votre terrain se prête à une division (selon sa forme et sa configuration, son emplacement et les possibilités d’accès, l’implantation de la maison sur le terrain…). Mais vous devez aussi être certain d’avoir le droit de diviser votre terrain, pour créer une ou plusieurs nouvelles parcelles constructibles.
Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il vous suffit de vous rendre à la mairie de votre commune pour :
- consulter le PLU : disponible sur son site internet ou en mairie (au service urbanisme), ce document vous indique les règles d’urbanisme et de construction à respecter sur la commune. Emprise au sol, viabilisation, distances d’implantation des constructions par rapport à la voie publique et aux limites séparatives… Ces informations vous permettent de savoir si vous pouvez détacher de votre terrain une parcelle constructible (ou même plusieurs !) ;
- demander un CU opérationnel : si cette démarche reste facultative, demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie vous permet de savoir si votre projet est réalisable. Ce document vous indique toutes les règles qui s’appliquent à votre terrain en matière de construction, d’aménagement et de division. Vous pouvez faire votre demande de certificat d’urbanisme directement sur internet. La mairie dispose d’un délai maximum de deux mois pour vous répondre.
Important : si votre terrain est situé à proximité d’une zone classée ou d’un monument historique, vous devrez aussi obtenir un avis des architectes des Bâtiments de France. Pensez à les interroger dès le lancement de votre projet.
Étape n°2 : faire borner le terrain
Les règles d’urbanisme de la commune vous permettent de diviser le terrain de votre maison pour en vendre une partie ? Vous pouvez vous lancer dans la phase concrète de votre projet.
Pour diviser votre terrain, commencez par le faire borner par un géomètre-expert. Si elle reste facultative, cette étape préalable n’en est pas moins indispensable. Elle consiste à matérialiser les limites de votre terrain et de la parcelle détachée, en implantant des bornes au sol (des plots ou des piquets, par exemple). Variable selon les régions, le coût de cette opération dépend aussi de la configuration de votre terrain et du nombre de lots créés.
Le bornage vous permet de fixer précisément les limites de votre terrain et de la parcelle qui sera mise en vente. Il va aussi définir ses voies d’accès, le passage des futurs réseaux (assainissement, eau potable, électricité, télécoms…), les éventuelles servitudes à créer pour le passage des réseaux existants…
Après avoir effectué le bornage, le géomètre peut dresser le plan de division de votre terrain et établir le DMPC (document modificatif parcellaire cadastral). On parle aussi de « document d’arpentage ». Ce document officiel permet d’identifier les nouvelles parcelles issues de la division, et de mettre à jour le plan cadastral. La parcelle détachée et la parcelle initiale se voient attribuer de nouveaux numéros.
Étape n°3 : faire une déclaration préalable de division
Une fois votre terrain borné, vous pouvez déposer votre demande de division parcellaire à la mairie.
Si vous n’avez aucun projet de construction sur la parcelle détachée de votre terrain, une simple déclaration préalable suffit. La mairie a un mois pour instruire cette autorisation d’urbanisme. En l’absence de réponse, vous pouvez considérer que votre demande est acceptée. La DP doit ensuite être affichée sur votre terrain pendant toute la durée des travaux (les tiers peuvent contester cette autorisation pendant 2 mois, à compter de son affichage). En l’absence de recours, pensez à envoyer à la mairie une déclaration d’achèvement et de conformité de vos travaux.
Vous envisagez de créer des voies d’accès, ou de réaliser des travaux de viabilisation ou d’autres aménagements sur la parcelle à vendre ? Vous devez alors obtenir un permis d’aménager. Le délai d’instruction d’un permis d’aménager est de trois mois (il peut être porté à 4 ou 5 mois si votre terrain est situé dans une zone spécifique).
Si la division de votre terrain comprend un projet de construction (avec des travaux en cours sur la nouvelle parcelle), vous devez faire une demande de permis de construire valant division. En plus de votre dossier de demande de permis de construire, vous devez fournir à la mairie un plan de division de votre terrain.
Étape n°4 : mettre la nouvelle parcelle en vente
Après avoir divisé le terrain de votre maison (physiquement et juridiquement), vous pouvez mettre en vente la nouvelle parcelle !
Pour bien vendre votre terrain constructible, procédez par étapes :
- fixez le prix de vente du terrain : vous pouvez faire appel à un expert foncier, à un agent immobilier ou à un notaire. Prenez en compte la localisation du terrain, sa superficie et ses caractéristiques. Pensez aussi à consulter les autres annonces de terrains à vendre sur le secteur, et à les comparer ;
- diffusez votre annonce : vous pouvez confier la vente de cette nouvelle parcelle à une agence immobilière, ou publier votre annonce sur un ou plusieurs sites spécialisés. Il est parfois plus simple de vendre vous-même le terrain, surtout si vous souhaitez « choisir » vos nouveaux voisins ! Pensez à constituer un dossier complet avant les visites, avec tous les documents nécessaires : le titre de propriété, le procès-verbal de bornage du terrain, l’analyse de sol (elle est obligatoire dans certaines zones « à risques »)…
- signez un avant-contrat, puis l’acte définitif de vente : promesse de vente ou compromis, conditions suspensives, délai de préemption et signature de l’acte définitif… Que vous vendiez à votre voisin, à un particulier ou à un promoteur, la vente d’une partie de votre terrain doit évidemment respecter un certain formalisme.
Vous avez un grand terrain et vous êtes intéressé par une division parcellaire ? Découvrez tous nos conseils pour réussir la vente de votre terrain constructible !