Vous êtes propriétaire d’un terrain et souhaitez le mettre en vente pour réaliser un autre projet ? Vous aimeriez le vendre le plus rapidement possible, et au meilleur prix ? Bornage, viabilisation et mise en valeur du terrain, estimation du prix de vente et diffusion de l’annonce… Pour bien vendre votre terrain constructible, vous devez réaliser plusieurs démarches et respecter certaines étapes indispensables. Conseils et explications.
Étape n°1 : assurez-vous que votre terrain est bien constructible
Avant de mettre votre terrain en vente, vous devez évidemment connaître les possibilités qu’il offre à ses futurs acquéreurs ! La majorité des acheteurs sont à la recherche d’un terrain à vendre pour faire construire une maison neuve. Pour être certain de bien vendre votre terrain, vous devez donc vérifier qu’il est constructible (qu’il l’est toujours, ou qu’il l’est devenu !).
Consultez le PLU
Si votre terrain est situé hors lotissement (on parle aussi de « terrain isolé en secteur diffus »), vous devez vérifier s’il est constructible. Pour cela, il vous suffit de consulter le PLU de votre commune (Plan local d’urbanisme). Vous pouvez le retrouver facilement sur son site internet, ou directement en mairie (au service urbanisme). Ce document vous renseigne sur les règles d’urbanisme et de construction qui s’appliquent dans votre commune. Si elle n’a pas de PLU, vous pouvez consulter sa carte communale. Et en l’absence de carte communale, c’est le RNU (Règlement national d’urbanisme) qui s’applique.
Le PLU vous permet d’abord de vérifier que votre terrain est situé dans une zone destinée à la construction d’habitations. Il précise aussi la surface minimale des terrains autorisés à recevoir une construction (ce qui vous permet de savoir si vous pouvez vendre une partie de votre terrain). Il rappelle également les règles d’emprise au sol (la surface maximale des constructions sur le terrain), les distances d’implantation des constructions par rapport à la voie publique et aux limites séparatives, le type de constructions autorisées…
Demandez un CU
Vous pouvez ensuite demander à la mairie un CU (certificat d’urbanisme), via internet ou à l’aide d’un formulaire.
Un CU d’information (type A) vous permet de connaître toutes les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre parcelle, les taxes et les éventuelles servitudes publiques. Il est valable 18 mois à compter de sa délivrance. N’oubliez pas que plus vous aurez d’informations à fournir aux futurs acquéreurs, plus la vente de votre terrain constructible sera rapide !
Étape n°2 : faites réaliser une étude de sol
Vous devez parfois faire réaliser une étude de sol préalable pour pouvoir vendre votre terrain. Si vous vendez un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, vous devez en effet fournir au futur acheteur une étude de sol préalable (type G1).
Obligatoire depuis 2020, cette étude géotechnique des sols doit être annexée à l’avant-contrat ou transmis avant la signature de l’acte définitif de vente du terrain. Très protectrice pour l’acheteur, elle permet de le renseigner sur l’état du sol, et sur sa capacité à recevoir une construction. Certains sols nécessitent en effet la mise en place de fondations spéciales : si le coût s’avère trop élevé pour l’acquéreur, il peut renoncer à l’achat du terrain.
Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone argileuse à risques, il vous suffit de vous rendre sur le portail gouvernemental Géorisques. Vous pouvez ensuite vous rapprocher d’un bureau d’étude en géotechnique pour faire réaliser l’étude de sol (les frais sont à votre charge). Anticiper cette démarche vous permet de gagner du temps, pour bien vendre votre terrain constructible !
Étape n°3 : faites borner votre terrain
Si vous vendez un terrain isolé, vous devez évidemment connaître sa superficie exacte. Et vous devez aussi pouvoir le faire « visiter » aux potentiels acquéreurs, en leur indiquant précisément les limites de propriété. Si vous vendez une partie d’un terrain plus grand, vous devez également la détacher de manière très précise (légalement et physiquement). Si votre terrain n’est pas borné, c’est le moment de le faire…
Même s’il n’est pas obligatoire, le bornage de votre terrain à vendre est en effet essentiel ! Il permet aux acheteurs de bien visualiser l’espace et la séparation avec les terrains voisins, pour se projeter plus facilement. Pour faire borner votre terrain constructible, faites appel à un géomètre-expert. Après avoir étudié votre dossier, il procède à l’implantation de plusieurs repères physiques sur la parcelle. Petites bornes en plastique, pierres, piquets : ils permettent de matérialiser les limites de votre terrain à vendre. Le bornage est ensuite consigné dans un procès-verbal, qui rappelle également la superficie totale de la parcelle.
Si vous divisez votre terrain pour en vendre une partie, vous devez obtenir une autorisation d’urbanisme préalable (un permis d’aménager ou une déclaration préalable, selon l’aménagement envisagé). En plus de réaliser le bornage physique du terrain, le géomètre élabore un document d’arpentage (ou « document modificatif du parcellaire cadastral »). Il permet d’identifier les nouvelles parcelles et d’actualiser le plan cadastral. Les frais de la procédure de bornage restent généralement à votre charge.
Étape n°4 : viabilisez la parcelle à vendre
Les terrains à vendre en lotissement sont toujours viabilisés. Chaque parcelle est en effet raccordée aux différents réseaux publics : eau potable et électricité, téléphonie et internet, évacuation et traitement des eaux usées, et parfois gaz. L’acheteur n’a « plus qu’à » faire construire sa maison neuve, et à la raccorder aux arrivées prévues.
Si vous vendez un terrain isolé (qu’il soit issu d’une division parcellaire ou non), il est rare qu’il soit déjà relié à ces réseaux. Alors pour mettre toutes les chances de votre côté de bien vendre votre terrain constructible, pourquoi ne pas commencer par le viabiliser ? Cela vous permet d’attirer un maximum d’acheteurs potentiels, en leur évitant des démarches supplémentaires.
Pour faire viabiliser votre terrain, vous devez vous adresser à différents services et entreprises. Le raccordement au réseau d’eau est généralement celui qui se fait en premier, suivi du raccordement au réseau électrique et au réseau d’assainissement collectif. Si votre terrain à vendre ne peut pas être raccordé à un réseau public de collecte des eaux usées, le futur propriétaire devra mettre en place une solution d’assainissement non collectif. Son montant peut parfois être élevé : n’oubliez pas d’inclure cette donnée dans votre prix de vente !
Étape n°5 : mettez en valeur votre bien
Comme toute opération immobilière, la vente d’un terrain constructible implique de respecter certaines étapes et démarches. Et pour être certain de bien vendre votre terrain, vous devez surtout le mettre en valeur !
En ville ou à la campagne, dans une grande zone urbaine ou au cœur d’un petit village, dans un environnement boisé ou entouré de bâtiments déjà construits… Quel que soit l’environnement de votre terrain constructible, commencez par le nettoyer ! Retirez les éventuels déchets, les gravats et tout ce qui a pu s’y accumuler, taillez les arbres et tondez l’herbe s’il y en a… En plus de valoriser votre terrain, cela facilitera les visites.
Vous pouvez aussi prévoir quelques travaux pour faciliter l’accès à votre terrain, en débroussaillant les alentours ou en ajoutant un peu de remblai sur un chemin de terre, par exemple. Ces aménagements ne sont généralement pas très onéreux, et peuvent vraiment changer la première impression de vos visiteurs !
Étape n°6 : fixez le bon prix de vente
Une fois toutes ces démarches effectuées, vient l’étape de la fixation du prix de vente de votre terrain constructible ! Et s’il est bien délimité, viabilisé et mis en valeur, vous pouvez généralement en attendre un prix plus élevé que prévu…
Pour estimer la valeur de votre terrain, vous pouvez faire appel à un expert foncier, à un agent immobilier ou à un notaire (vous pouvez aussi le fixer vous-même). Plusieurs critères sont à prendre en compte : la localisation du terrain (secteur plus ou moins tendu, commune et quartier plus ou moins prisés), sa typologie (terrain plat ou en pente, forme du terrain, orientation et vues), sa superficie, son accès à la voie publique…
Il est aussi important de consulter les autres annonces de terrains à vendre sur le secteur, pour les comparer. Pour connaître les derniers prix de vente des biens sur votre secteur, n’hésitez pas à consulter le site DVF – Données des valeurs Foncières.
Étape n°7 : diffusez votre annonce !
Prenez enfin le temps de rédiger une annonce attractive, avec une description détaillée et des photos qui mettent en valeur votre terrain. Ajoutez des photos prises à différentes heures de la journée, pour donner un bon aperçu de son ensoleillement. N’oubliez pas de mentionner la superficie totale de votre parcelle, sa localisation et son prix.
Vous pouvez ensuite confier la vente de votre terrain à une ou plusieurs agences immobilières, ou diffuser votre annonce sur des sites spécialisés dans les ventes entre particuliers. Pensez aussi à proposer votre terrain à un promoteur ou à un bailleur social. Vous souhaitez en savoir plus sur les démarches à effectuer pour réussir votre vente ? Découvrez tous nos conseils et astuces pour optimiser la vente de votre terrain constructible !