Vous êtes à la recherche d’un terrain à bâtir pour faire construire votre future maison ? Une fois votre secteur géographique et votre budget définis, vous devez réfléchir à la surface, à l’environnement et à l’orientation de votre terrain idéal. Vos recherches peuvent ensuite vous amener à visiter plusieurs types de terrains constructibles. Ils peuvent être isolés ou situés dans des lotissements, et déjà viabilisés ou non.
Alors qu’est-ce qu’un terrain viabilisé exactement ? Comment savoir si la parcelle qui vous intéresse est déjà raccordée aux réseaux nécessaires ? Et pourquoi opter pour l’achat d’un terrain viabilisé ?
Un terrain viabilisé, qu’est-ce que c’est ?
Un terrain viabilisé est un terrain qui est raccordé aux voiries et aux différents réseaux nécessaires à son habitation. Mais un terrain « viabilisé » n’est pas nécessairement « constructible » ! Avant de vous lancer dans la recherche de votre futur terrain, assurez-vous de bien distinguer les deux notions…
Un terrain raccordé aux réseaux nécessaires à son habitation
Un terrain viabilisé est un terrain qui a déjà fait l’objet de travaux. Prêt à être construit, il est raccordé :
- à une ou plusieurs voies d’accès : on doit pouvoir accéder au terrain depuis le réseau public routier, ou grâce à une voie d’accès privée reliée à une voie publique ;
- aux réseaux classiques : le terrain dispose d’un accès à l’eau potable et il est relié au réseau d’assainissement public (réseau d’évacuation et de traitement des eaux usées, s’il existe). Il est aussi raccordé au réseau électrique, au réseau téléphonique, et de plus en plus souvent à la fibre optique. Il est éventuellement relié au réseau public de gaz naturel (gaz de ville).
Gardez à l’esprit que tous les terrains ne sont pas viabilisés ! Un terrain à vendre peut se situer dans un lotissement ou en secteur diffus (un terrain isolé, hors lotissement). Si la parcelle qui vous intéresse fait partie d’un lotissement, elle sera forcément viabilisée. En effet, lorsqu’il aménage un lotissement, le promoteur ou lotisseur divise une grande parcelle en plusieurs lots, et prévoit ensuite le raccordement de chaque lot à tous les réseaux. Une fois la maison construite sur le terrain, il suffit d’effectuer les branchements nécessaires.
Mais si vous achetez un terrain hors lotissement, il ne sera pas nécessairement viabilisé. En effet, le propriétaire d’un terrain n’est soumis à aucune obligation de viabilisation (même s’il le vendra généralement plus cher et plus vite s’il est viabilisé !). Il peut vendre une partie de son terrain, sans l’avoir préalablement raccordée. Il peut aussi vendre un terrain qui n’a jamais été relié aux réseaux nécessaires. La parcelle peut enfin se situer dans une zone isolée, qui n’est pas encore desservie par ces services.
Terrain constructible et terrain viabilisé : quelle différence ?
Vous avez identifié un terrain qui correspond parfaitement à vos critères de recherche (emplacement et environnement, prix, surface, typologie et orientation…) ? Vous souhaitez y faire construire votre future maison ? Même si l’annonce précise qu’il s’agit d’un terrain « viabilisé », pensez toujours à vérifier s’il s’agit bien d’un terrain constructible ! En effet, même si ce cas de figure reste rare, un terrain viabilisé n’est pas forcément constructible…
Si le terrain est situé dans un lotissement, vous avez la garantie de sa constructibilité. Mais s’il s’agit d’un terrain isolé, vous devez vérifier qu’il peut légalement accueillir une habitation. En plus d’être situé dans une zone affectée à la construction de logements, le terrain doit vous permettre de réaliser votre projet de maison neuve. Vous devez donc bien vous renseigner sur les règles d’urbanisme de la zone (emprise au sol des constructions, hauteur et volume, implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives…).
Pour savoir si le terrain viabilisé est bien constructible, il vous suffit de consulter le PLU de la commune (en mairie ou sur internet). Vous pouvez aussi demander à la mairie un CU d’information (type A). Ce document vous renseigne notamment sur les règles d’urbanisme à respecter sur le terrain en question.
Comment savoir si le terrain à vendre est viabilisé ?
Pour savoir si le terrain que vous avez repéré est déjà viabilisé, vous pouvez :
- observer l’environnement : si des poteaux et des lignes électriques passent près du terrain, cela peut signifier qu’il est déjà raccordé à l’électricité et au téléphone (ou qu’il sera facile à raccorder, si ce n’est pas le cas !). Vous pouvez aussi remarquer la présence de bornes, de coffrets électriques ou de sorties de tuyaux et réseaux en limite de terrain ;
- interroger le vendeur du terrain : l’annonce ne précise pas toujours si le terrain est viabilisé ou non. Dès votre premier contact, n’hésitez pas à interroger votre interlocuteur (le vendeur du terrain, le promoteur ou l’agent immobilier). Certaines annonces mentionnent parfois la présence de « viabilités en bordure » : cela signifie généralement que les réseaux se trouvent à proximité ;
- demander un CU : comme évoqué plus haut, un CU (certificat d’urbanisme) est un document qui vous donne certaines informations sur un terrain en particulier. Toute personne intéressée par le terrain peut demander un CU à la mairie (gratuitement), sans que le propriétaire du terrain ne soit informé. La mairie a un mois pour traiter votre demande (deux mois s’il s’agit d’une demande de CU opérationnel, pour un projet de construction avancé). Elle vous envoie ensuite le certificat d’urbanisme par lettre simple, lettre RAR ou courrier électronique. Le CU vous permet de savoir si le terrain est déjà raccordé aux voiries et réseaux divers. Il peut aussi vous renseigner sur la présence d’équipements publics à proximité, sur les conditions de raccordement du terrain, et sur les taxes correspondantes.
Prêt à bâtir, un terrain à vendre dans un lotissement est nécessairement constructible et viabilisé. Vous devez simplement vérifier s’il peut accueillir votre projet. Pour cela, il vous suffit de consulter le règlement du lotissement, ou l’arrêté de lotir.
Pourquoi acheter un terrain déjà raccordé ?
Acheter un terrain constructible viabilisé vous permet d’abord de réaliser certaines économies. Cela vous évite aussi d’avoir à supporter la charge de travaux assez lourds, et d’éventuels retards.
Pour éviter des frais importants
Un terrain viabilisé est généralement vendu plus cher qu’un terrain non raccordé. Mais investir dans ce type de terrain vous évite d’avoir à supporter des frais importants par la suite. Création des accès, raccordement au réseau d’eau potable et d’assainissement, à l’électricité, au téléphone et à la fibre… Le coût de viabilisation d’un terrain peut en effet s’avérer assez élevé.
Le montant des travaux dépend notamment de l’emplacement et de la configuration du terrain, et de la distance qui le sépare des principaux équipements ou réseaux publics. Plus cette distance est longue, plus les frais de viabilisation sont élevés. Et si le terrain est situé dans un secteur isolé ou difficile d’accès (en zone rurale, par exemple), ils peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le montant des frais de raccordement peut aussi être difficile à estimer en amont, voire imprévisible. Des taxes de raccordement peuvent enfin venir s’y ajouter : la PFAC – participation pour le financement de l’assainissement collectif, la TLE – taxe locale d’équipement… Si vous achetez un terrain viabilisé, vous économisez tous ces frais.
Pour gagner du temps et éviter certains tracas
Orienter vos recherches vers des terrains constructibles déjà viabilisés vous permet aussi d’éviter d’avoir à gérer de lourds travaux, et de gagner du temps. Les travaux de viabilisation impliquent en effet de respecter un certain nombre de démarches, parfois longues et fastidieuses… Il ne vous suffit pas de faire appel à une entreprise de travaux publics, de valider les travaux et de régler la facture !
La viabilisation d’un terrain doit être faite dans les règles de l’art, en respectant certaines obligations et en procédant à certaines vérifications de conformité. Mairie, société des eaux compétente sur la commune, gestionnaire de réseau ENEDIS et expert du CONSUEL, gestionnaire du réseau de gaz, opérateur télécom, SPANC (si le terrain n’est pas raccordable à un réseau public de collecte des eaux usées)… Les opérations de viabilisation d’un terrain impliquent l’intervention de nombreuses sociétés et organismes.
Si votre terrain est déjà viabilisé, vous vous épargnez toutes ces démarches (et des retards de travaux !). Il ne vous reste plus qu’à faire construire votre future maison et à la raccorder aux arrivées prévues sur le terrain.
Le terrain n’est pas viabilisé : comment procéder ?
Vous avez trouvé le terrain idéal pour faire construire votre maison neuve, mais il n’est pas encore viabilisé ? Rien ne vous empêche de demander au vendeur de prendre en charge les travaux de raccordement. En plus de bien argumenter votre proposition, vous devrez certainement lui proposer de réajuster le prix de vente.
En cas de refus, vous pouvez vous charger vous-même de la viabilisation du terrain. Pour cela, procédez par étapes : après avoir demandé un CU à la mairie, contactez les entreprises et les services compétents. Une fois les devis validés, les travaux peuvent être lancés (avec le raccordement de votre terrain aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement, de télécoms, et de gaz éventuellement).
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