Vous souhaitez faire construire, et êtes à la recherche d’un terrain à vendre ? De nouveaux lotissements sont régulièrement aménagés sur l’ensemble du territoire, dans des zones attractives et dynamiques. En plus de proposer des terrains constructibles, bornés et viabilisés, ils offrent plusieurs garanties et des aménagements de qualité. Alors qu’est-ce qu’un lotissement exactement ? Pourquoi acheter un terrain en lotissement ? Et comment procéder ?
Un lotissement, qu’est-ce que c’est ?
Une procédure de lotissement consiste à effectuer une « division foncière », c’est-à-dire à diviser une grande parcelle en plusieurs lots à bâtir. Ces nouveaux terrains sont destinés à être vendus, et à accueillir des maisons ou des bâtiments. Les terrains d’un lotissement peuvent aussi être désignés comme des « parcelles » ou des « lots ». Leurs propriétaires sont appelés des « colotis ».
Le lotissement est composé de plusieurs terrains, mais comporte aussi des aménagements communs :
- des voies de desserte : elles desservent les différents lots et permettent aux propriétaires d’accéder à leurs terrains et maisons ;
- des équipements communs : il s’agit de tous les équipements de viabilité communs à plusieurs lots (les canalisations et les réseaux d’assainissement, d’eau, d’électricité, de télécoms et de gaz de ville) ;
- des espaces communs : les aires de stationnement et les voies de circulation et d’accès, les espaces verts et les aires de jeux… Ces espaces sont partagés par les différents propriétaires du lotissement.
Si les colotis restent propriétaires de ces aménagements communs, ils doivent les entretenir. Le lotissement doit alors être géré par une association syndicale libre (ASL). Elle s’assure du paiement des charges par les différents colotis, et du respect de leurs obligations.
Mais le lotisseur prévoit généralement de céder la propriété de ces espaces communs à la commune (gratuitement), via une « convention de transfert ». La commune se charge alors de la gestion de ces espaces, et la création d’une ASL n’est plus obligatoire.
Bon à savoir : si le lotissement est situé dans un site classé ou sauvegardé, ou s’il prévoit l’aménagement de voies, espaces ou équipements communs, il doit obligatoirement faire l’objet d’un permis d’aménager. Si ce n’est pas le cas, une simple déclaration préalable suffit.
Acheter un terrain en lotissement : quels avantages ?
Acheter un terrain en lotissement pour faire construire permet de profiter de certaines garanties et avantages. En effet, en plus d’être nécessairement constructible, la parcelle est déjà bornée et viabilisée. « Prêt à construire », le terrain n’attend plus que votre projet !
Un terrain constructible et borné
Pour pouvoir faire construire une maison neuve, vous devez d’abord trouver un terrain, et vous assurer de sa « constructibilité ». En d’autres termes, la loi doit autoriser la construction d’un ou plusieurs bâtiments sur la parcelle. En raison de leur emplacement ou de leur intérêt agronomique, biologique ou économique, certaines terres ne sont en effet pas constructibles. Premier avantage à acheter un terrain dans un lotissement : vous avez déjà la garantie de sa constructibilité !
Lorsque vous achetez un terrain pour faire construire, vous devez également vérifier sa surface et ses limites de propriété. Les informations du cadastre n’ont en effet qu’une valeur indicative : à vous de contrôler que le terrain existe bien, et de visualiser les limites séparatives avec les terrains des voisins. Or, si le terrain qui vous intéresse est situé dans un lotissement, il est déjà délimité (ou va l’être avant votre achat) : c’est le concept même de la procédure de lotissement ! Permettant d’établir précisément ces limites, le bornage est réalisé par un géomètre-expert, à la charge du lotisseur aménageur.
Un sol capable d’accueillir une maison neuve
En plus d’être constructible aux yeux de la loi, le terrain doit être physiquement capable d’accueillir votre future maison (son poids). Il est donc indispensable de s’assurer de la nature et de la qualité du sol et du sous-sol. Cela permet notamment d’en savoir plus sur le type de fondations à mettre en place pour la construction, et de renoncer à la vente si les coûts sont trop élevés.
Depuis 2020, si le terrain à vendre est situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des argiles (RGA), il doit obligatoirement faire l’objet d’une étude de sol préalable. Ce phénomène peut en effet avoir un impact important sur la construction. Pour savoir si le lotissement qui vous intéresse est situé dans une zone à risque, rendez-vous sur le portail gouvernemental Géorisques (il vous renseigne aussi sur les risques naturels et technologiques de la zone).
En plus de cette étude parfois obligatoire, le lotisseur réalise généralement des sondages géologiques et des études de sol approfondies avant de créer le lotissement. Dans le cas contraire, vous pouvez commander vous-même une étude géotechnique des sols préalable pour sécuriser votre achat.
Un terrain accessible et viabilisé
Si le terrain à vendre doit être constructible et apte à recevoir une construction, il doit aussi être accessible et facile à viabiliser. Évacuation et traitement des eaux usées, eau potable, électricité, télécoms et gaz de ville… Pour pouvoir accueillir une maison habitable, le terrain doit en effet être raccordé à plusieurs réseaux indispensables !
Si vous achetez un terrain dans un lotissement, il est déjà viabilisé. Lorsqu’il conçoit et aménage son projet, le lotisseur prévoit en effet le raccordement de chaque terrain à tous ces réseaux (en limite de propriété). Et c’est également lui qui s’occupe de réaliser les accès au lotissement et aux différentes parcelles. Cela vous évite d’avoir à vous charger de ces travaux, qui impliquent parfois des procédures complexes, longues et coûteuses.
Quelles sont les étapes à suivre pour réussir son achat ?
Vous avez trouvé le terrain idéal pour votre future maison, dans un lotissement qui répond à tous vos critères (emplacement et environnement, surface, configuration et prix) ? Pour pouvoir concrétiser votre projet de construction, vous devez respecter certaines étapes.
Consulter le cahier des charges et le règlement du lotissement
Pour être certain de pouvoir faire construire la maison de vos rêves sur le terrain, vous devez d’abord vérifier les règles de construction applicables dans le lotissement. Pour cela, commencez par consulter le cahier des charges et le règlement du lotissement. En plus de définir son fonctionnement, ces documents précisent les éventuelles contraintes architecturales.
Pour garantir une certaine unité au sein du lotissement et son intégration à l’environnement, les constructions doivent en effet respecter des règles plus ou moins contraignantes. Le règlement du lotissement peut par exemple imposer un type de revêtement pour les façades ou une couleur d’enduit, un sens de faîtage pour la toiture ou un matériau particulier pour les menuiseries. Il peut aussi porter sur l’environnement de la construction (type de clôture, essences des plantations, emplacement et type de portail, boite aux lettres…).
Important : même si le règlement du lotissement est généralement plus contraignant, pensez également à consulter le PLU de la commune. En plus d’en savoir plus sur l’évolution de l’environnement, ce document vous permet de vous renseigner sur les règles d’urbanisme et de construction applicables sur le secteur (emprise au sol, implantation par rapport aux limites séparatives, volume et hauteur maximum…). Vous pouvez généralement le retrouver sur le site internet de la commune, ou en mairie (service urbanisme).
Signer une promesse de vente
Comme pour toute autre opération immobilière, l’achat d’un terrain constructible en lotissement passe généralement par la signature d’un avant-contrat (souvent une promesse de vente).
Si le lotissement fait l’objet d’un permis d’aménager, la promesse de vente ne peut pas être signée avant la délivrance du permis (et aucun acompte ne peut être versé). En l’absence de permis d’aménager, le lotisseur peut signer une promesse de vente avant même d’avoir obtenu le certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie (la promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la DP).
La promesse de vente doit comporter certaines informations essentielles : coordonnées des parties, consistance du lot et surface de plancher constructible, plan de bornage, prix de vente et délai de livraison… Elle doit aussi mentionner le mode de financement et les éventuelles conditions suspensives. Plusieurs documents sont enfin joints à l’acte (les diagnostics, le permis d’aménager, le cahier des charges et le règlement).
Le lotisseur peut demander une indemnité d’immobilisation à l’acheteur. Versée le jour de la signature de la promesse, elle ne peut pas être supérieure à 5 % du prix de vente. Si le lotissement est soumis à un permis d’aménager, l’acheteur du terrain constructible profite d’un délai de rétractation de 10 jours (avec restitution de l’indemnité d’immobilisation).
Signer l’acte de vente définitif
Une fois les conditions suspensives réalisées (l’acheteur a obtenu son prêt et les travaux du lotissement sont achevés), l’acte définitif de vente peut être signé. Il s’agit obligatoirement d’un acte authentique, signé devant notaire.
Bon à savoir : si le lotisseur veut vendre les terrains avant d’avoir achevé les travaux d’aménagement, il doit en avoir obtenu l’autorisation dans le permis d’aménager (ou par un arrêté de la mairie).
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