5 points clés à vérifier pour l’achat d’un terrain constructible 

Localisation, environnement et vis-à-vis, surface, orientation et prix… Vous pensez avoir trouvé le terrain idéal pour faire construire votre future maison ? Avant de vous lancer dans ce projet d’envergure, prenez le temps de vérifier certains éléments. Règles d’urbanisme et nature du sol, limites de propriété, servitudes et viabilisation… Comme tout projet immobilier, l’achat d’un terrain constructible implique en effet de prendre quelques précautions.

Zoom sur les 5 points essentiels à vérifier avant d’acheter un terrain à bâtir.

1. La constructibilité du terrain

Avant toute chose, vous devez vérifier la faisabilité de votre projet de construction. Si le terrain qui vous intéresse est situé dans un lotissement, vous avez déjà la garantie de sa constructibilité (vous devez simplement vous assurer que votre projet est compatible avec le règlement du lotissement, ou l’arrêté de lotir). Mais si vous achetez un terrain à bâtir hors lotissement (on parle aussi de « terrain isolé en secteur diffus »), vous devez vérifier que vous avez le droit de construire une habitation sur cette parcelle. 

Première étape : consulter le PLU de la commune

Le PLU vous renseigne sur l’affectation des sols de la commune (zones d’habitation, commerciales, industrielles ou agricoles). Il précise les règles de construction à respecter selon les zones : emprise au sol des constructions, hauteur et volume, implantation par rapport aux limites séparatives et à la voie publique, aspect extérieur, conditions d’accès et de voirie, desserte par les réseaux publics, type d’assainissement… 

Le PLU précise aussi :

• les zones à risques naturels ou technologiques sur la commune ;
• les servitudes d’utilisation des sols : présence de mines ou de canalisations dans certaines zones, protection des captages d’eau, présence d’un patrimoine naturel, culturel ou sportif à préserver…
• l’évolution de l’environnement et les futurs projets d’aménagement locaux.

Bon à savoir : si la commune n’a pas de PLU, vous devez consulter sa carte communale. Si elle ne dispose pas de ce type de document, c’est le RNU qui s’applique (règlement national d’urbanisme).

Deuxième étape : demander un CU 

Après avoir vérifié que le terrain est bien situé dans une zone affectée à la construction de logements, vous devez vérifier si votre projet est réalisable. Pour cela, demandez à la mairie de vous délivrer un certificat d’urbanisme. 

Un CU d’information (type A) vous renseigne sur les règles d’urbanisme à respecter sur le terrain, sur l’existence d’éventuelles servitudes et sur les taxes. Si votre projet de construction est assez avancé, vous pouvez demander un CU opérationnel : délivré sous 2 mois par la mairie, il vous permet de savoir si ce projet est réalisable sur la parcelle (même s’il ne s’agit ni d’une autorisation, ni d’un permis de construire !). Il vous renseigne sur les règles architecturales à respecter, sur les taxes et les participations d’urbanisme applicables, et sur l’état des équipements publics existants ou prévus. Le CU vous permet aussi de savoir si le terrain à vendre est viabilisé ou non (raccordé aux voiries et aux réseaux d’assainissement, d’eau potable, d’électricité, de gaz, de téléphone…). 

Attention : si vous achetez un terrain isolé (hors lotissement), pensez à ajouter une condition suspensive dans l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis). Prévoyez que la vente ne pourra être conclue qu’en cas d’obtention d’un CU opérationnel positif (qui valide la faisabilité de votre projet), ou même d’un permis de construire purgé de tout recours.

2. La nature du sol et les risques naturels

En plus d’être « constructible » (autorisé à recevoir une construction par les règles d’urbanisme), votre terrain doit être capable d’accueillir votre future maison. Vous devez donc connaître la nature et l’état du sol (terrain en pente, sol instable, sous-sol humide…), pour éventuellement prévoir la mise en place de fondations spéciales. Votre terrain doit en effet pouvoir supporter le poids de la construction envisagée.

Depuis 2020, la vente d’un terrain constructible non bâti situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des argiles est obligatoirement soumise à la réalisation d’une étude de sol préalable (type G1). Sur le long terme, le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux (RGA) peut en effet avoir un impact sur la construction. Pour savoir si votre terrain est soumis à cette obligation, vous pouvez consulter le portail gouvernemental Géorisques. Ce site vous permet également de connaître les risques naturels et technologiques de la zone. Si votre terrain constructible n’est pas situé dans une zone à risque, l’étude de sol est facultative.

L’étude géotechnique des sols préalable vous permet de savoir quels types de fondations seront nécessaires pour votre future construction (et de renoncer à la vente si les coûts sont trop élevés). Selon la situation du terrain, le vendeur doit vous remettre trois diagnostics (risques et pollutions, sols argileux, nuisances sonores aériennes). Ils sont annexés à l’avant-contrat ou à l’acte de vente (s’il n’y a pas à de promesse).

3. La surface du terrain et les limites de propriété

Vous savez que votre futur terrain peut légalement accueillir une habitation, et vous vous êtes assuré que la nature du sol vous permet de réaliser votre projet. Vous devez maintenant vérifier l’existence matérielle du terrain, et ses limites de propriété (les informations du cadastre n’ont qu’une valeur indicative). 

Si le terrain est situé dans un lotissement, il est issu de la division d’une grande parcelle en plusieurs lots à bâtir. Il est déjà borné, et les limites de propriété bien visibles. En revanche, un terrain hors lotissement peut être vendu sans bornage préalable. Il est donc important de vérifier les limites de propriété avant de signer l’acte de vente. 

Si le terrain n’est pas borné, il peut être difficile de se rendre compte de sa surface, ou de bien visualiser les limites séparatives avec les terrains des voisins. Vous pouvez facilement enfreindre certaines règles d’urbanisme (relatives aux distances d’implantation, notamment) et même prendre le risque de construire sur une partie de terrain qui ne vous appartient pas ! 

Pour éviter ce genre d’erreur (et une démolition), il est recommandé de faire appel à un géomètre pour réaliser le bornage de votre terrain constructible. L’implantation physique de petits repères (des piquets, des pierres ou des plots en plastique) permet de matérialiser les limites de votre futur terrain. Le bornage est consigné dans un procès-verbal, qui établit aussi la surface de la parcelle. Les frais peuvent être partagés entre le vendeur et l’acquéreur, au bon vouloir des parties. 

4. Les éventuelles servitudes

Si vous êtes intéressé par l’achat d’un terrain isolé (hors lotissement), vous devez savoir s’il est grevé de servitudes. Certains droits de passage peuvent en effet exister sur votre futur terrain, et limiter vos droits et votre liberté d’occupation du sol.

Si la parcelle de l’un de vos voisins est enclavée (sans accès direct à la voie publique), il peut par exemple disposer d’un droit de passage sur votre terrain. Et même si tous les frais relatifs à la création et à l’entretien de ce passage sont à sa charge, cette servitude de droit privé peut engendrer des conflits de voisinage. Il est donc important d’en avoir connaissance en amont, en interrogeant le vendeur du terrain ou le notaire chargé de la vente.

Des câbles ou des canalisations publiques peuvent aussi passer dans le sous-sol de votre terrain. Et s’il dépend d’un Plan de prévention des risques naturels, il peut aussi être soumis à des règles de construction spécifiques (profondeur des fondations, mise en place de joints de dilatation, chaînages d’angles…). Pour savoir si votre terrain est grevé d’une ou plusieurs servitudes d’utilité publique, il vous suffit d’interroger la mairie (elles sont mentionnées dans le PLU ou la carte communale).

5. La viabilisation du terrain

Dernier point à vérifier pour l’achat d’un terrain constructible : sa viabilisation. Si vous achetez un terrain dans un lotissement, il est forcément viabilisé. Au moment d’aménager la parcelle à lotir, le lotisseur ou promoteur prévoit en effet le raccordement de chaque terrain à tous les réseaux : eau potable, électricité, gaz, téléphone, internet, évacuation et traitement des eaux usées… Mais si vous achetez un terrain isolé, vous devez vérifier si ces raccordements existent. En effet, les terrains à vendre hors lotissement ne sont pas obligatoirement viabilisés.

Si le terrain constructible qui vous intéresse n’est pas raccordé aux réseaux d’eau potable, d’électricité et de télécoms, vous devez prendre en compte le coût de sa viabilisation. Ces frais sont en effet à votre charge, et peuvent parfois atteindre des montants importants (en fonction de l’emplacement du terrain ou de sa configuration, notamment). Et si le terrain ne peut pas être raccordé à un réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l’égout), c’est aussi à vous de supporter les frais d’installation d’une solution d’assainissement non collectif (vous pouvez obtenir des renseignements auprès du SPANC).

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